철산자이 더 헤리티지 추가 공사비 갈등, 520억 합의로 봉합! — 정비사업 분쟁의 교훈

철산자이 더 헤리티지 재건축 조합과 GS건설이 추가 공사비 520억 원으로 최종 합의했습니다.

분쟁 조정 과정과 향후 정비사업 분쟁 예방 전략을 살펴봅니다.

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철산자이 더 헤리티지, 추가 공사비 갈등 마침표

철산자이 더 헤리티지(철산주공 8·9단지 재건축) 조합과 시공사 GS건설이 오랜 갈등 끝에 추가 공사비 문제를 매듭지었습니다.
당초 GS건설이 요구한 1,032억 원에서 절반 수준인 520억 원으로 합의하며, 입주 일정에도 청신호가 켜졌습니다.

이번 합의는 경기도 분쟁조정위원회(이하 분쟁조정위)가 제시한 중재안(596억 원)보다도 약 76억 원 낮은 수준입니다.
이는 향후 다른 정비사업에서도 의미 있는 선례로 남을 것으로 보입니다.

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갈등의 시작 — 왜 추가 공사비를 요구했나?

추가 공사비 문제는 정비사업에서 흔히 발생하지만, 이번 철산자이 더 헤리티지 사례는 특히 주목할 만합니다.

GS건설은 다음과 같은 사유로 추가 금액을 요구했습니다:

• 조합 요청에 따른 설계 변경
• 공사 기간 중 물가 상승분 반영

이미 GS건설은 2019년 12월 조합과 8,776억 원 규모로 최초 계약을 체결했지만, 이후 2차례 추가 공사비 조정을 거쳤습니다.
마지막으로 올해 1월, 기존 2차 조정 금액(9,777억 원)보다 1,032억 원을 추가한 1조 809억 원을 제시하며 또 한 번 계약 변경을 요구했습니다.

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분쟁 조정과 최종 합의 과정

경기도 분쟁조정위는 지난달 596억 원을 추가 지급하라는 중재안을 제시했지만, 조합은 협상 끝에 520억 원으로 GS건설과 최종 합의를 이끌어냈습니다.
이는 GS건설 요구액의 약 50% 수준입니다.

. 핵심 포인트:

• 최초 요구액: 1,032억 원
• 분쟁조정위 중재안: 596억 원
• 최종 합의액: 520억 원

조합 측은 이달 중 대의원회를 거쳐 5월 총회에서 이를 확정할 예정이며, 5월 말부터 예정된 입주에는 차질이 없을 전망입니다.

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철산자이 더 헤리티지 — 어떤 단지인가?

철산자이 더 헤리티지는 경기 광명시 철산동 235번지 일원에 들어서는 대규모 재건축 단지입니다.

단지 개요:

• 지하 3층 ~ 지상 40층
• 총 23개동
• 총 가구 수: 3,804세대

공사비는 이번 합의로 총 1조 297억 원까지 늘어났으며, 프리미엄 아파트 브랜드 '자이'를 대표하는 단지로서 높은 관심을 받고 있습니다.

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GS건설, 다른 현장들도 공사비 갈등?

철산자이 더 헤리티지 사례 외에도 GS건설은 여러 현장에서 추가 공사비 문제로 조합과 갈등을 빚었습니다.

주요 사례:

• 신반포4지구(메이플자이): 4,860억 원 추가 요구 → 2,571억 원 소송 진행
• 장위4구역(장위 자이 레디언트): 490억 원 요구 → 최종 305억 원 합의

이처럼 대형 건설사와 조합 간 공사비 갈등은 빈번하게 발생하고 있으며, 갈등 관리 및 조정 메커니즘이 점점 중요해지고 있습니다.

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정비사업 분쟁 예방을 위한 5가지 체크리스트

이번 사례를 통해 조합과 건설사 모두가 배워야 할 중요한 교훈이 있습니다.
공사비 갈등을 미연에 방지하기 위한 핵심 전략을 정리합니다.

1. 공사비 산출 근거 명확화

• 최초 계약 시 공사비 산정 근거를 투명하게 문서화해야 합니다.

2. 설계 변경 시 사전 합의

• 조합 요청에 따른 설계 변경은 즉시 공사비 조정 협의로 이어져야 합니다.

3. 물가 상승 대비 조항 삽입

• 계약서에 물가 상승에 따른 공사비 조정 규정을 명시해야 합니다.

4. 조기 중재 제도 활용

• 갈등이 커지기 전에 분쟁조정위 등 외부 기관을 통한 중재 절차를 활용해야 합니다.

5. 전문가 동반 검증

• 계약 검토, 공사비 증액 요청 시 변호사 및 회계사의 검증을 거쳐야 리스크를 줄일 수 있습니다.

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결론 — 철산자이 더 헤리티지 합의가 주는 의미

철산자이 더 헤리티지 조합과 GS건설의 520억 원 추가 공사비 합의는 단순한 금액 타결 이상의 의미를 지닙니다.
건설사와 조합 모두 현실적인 타협점을 찾았으며, 결과적으로 입주 일정에도 차질을 피할 수 있게 되었습니다.

앞으로도 정비사업에서는 투명성, 합리성, 그리고 신속한 협의가 성공 열쇠가 될 것입니다.
특히 서울과 경기권의 대형 재건축·재개발 사업에서도 이번 사례는 중요한 참고자료로 활용될 것입니다.